住宅ローンを組んでマイホームを建てた場合、家とその敷地に抵当権が設定されます。

 

いわゆる担保ですね。

 

返済が滞ると、競売にかけて返済に回されるというものです。

 

通常はそうなんですが、今回連続でこういうのを目にしました。

 

家と敷地の地上権に抵当権が設定されているというものです。

 

つまり、自己の所有地にマイホームを建てることが多いのですが、敷地が他人所有で、その所有者からその土地を利用する権利（地上権）を取得してマイホームを建てた訳です。

 

更に、珍しいなと思ったのは、

 

敷地の地上権者が、今回その敷地を買い取ろうということになりました。

 

つまり、地上権者が所有者になる訳です。

 

所有者になれば制限のない権利行使ができるようになるので、地上権を存続させておく意味がなくなるので、地上権を抹消させることになります。

 

こういうのを、法律的に、「混同」といいます。

 

地上権者と所有権者が混ざって、同じになったということでしょうか？

 

ただし、この地上権の抹消登記には、抵当権者の承諾書が必要になります。

 

じゃあ、地上権の上に設定されていた抵当権はどうなるの？？

 

土台が無くなる以上その上に立ってるものも無くなる、みたいなイメージ。

 

抵当権も無くなります。

 

じゃあ、抵当権の抹消登記が必要になるのか？？

とはなりません。これは職権で抹消されます。

 

もっとも、あくまでも抹消されるのは、地上権の上に立っていた抵当権だけであり、家に設定されている抵当権は存続します。

 

したがって、必要な登記となると、

 

所有権移転登記、地上権抹消登記、そして土地の上に抵当権の追加設定登記ということになります。

 

たまに、司法書士らしいブログになりました。

 

 

 

～石川県金沢市の司法書士が繋ぐ不動産登記ブログ～

登記の申請にあたって、権利証（登記識別情報）が必要なケースがある。

 

不動産を売買するとき、抵当権を設定するとき、抹消するとき等々。

 

不動産売買のとき、司法書士は、仲介業者に売主さんが権利証を持っているか？を確認する。

 

ない、ということであれば、運転免許証等の公的な本人確認書類を確認し、本人確認情報という書類を作成するのが基本である。

 

もう一つは、事前通知という手法である。所有権移転の登記申請がなされた後、売主の住所地に法務局から書留で通知書が届く。

 

「下記のとおり登記の申請がありましたので、不動産登記法第２３条第１項の規定に基づき、この申請の内容が真実かどうかをお尋ねします。

申請の内容が真実である場合には、この書面の「回答欄」に氏名を記載し、申請書又は委任状に押印したものと同一の印を押印して、令和２年〇月〇日までに、登記所に持参し、または返送してください。」と。

 

こちらの方が費用もかからず、権利証のない売主にとってみたら、有難いようにも思える。

 

が、不動産売買の場合、買主の権利保護も大切である。

 

売主が、この回答をスルーするリスクはゼロではない。ならば、先の本人確認情報を作成するという手法の方が安パイである。したがって、こちらが選択される。

 

そこそこ前の抵当権を抹消したいというご依頼を受け、たまに銀行が抵当権を設定した権利証がないというケースがある。（ローンを返済した際に、依頼者さんのところに送られてきたが、時間の経過で紛失したようなケース）。

 

この場合、再度、銀行に必要書類を出してもらうのですが、権利証は当然ない。

 

こういう場合、たとえスルーされても（銀行故たぶんされないが）、既に返済済でリスクはないので、事前通知が利用されます。まあ、銀行の頭取を本人確認することは現実には無理でしょうけど。

 

 

 

さて、この事前通知の話を長々と話してきたかと言いますと、

 

 

事前通知を利用する場合、当事者さんに、「法務局さんから通知が届くので、ご対応下さいね」なんて言ってきた訳ですが、

 

実は、実物を見たことがなかった。

 

それが、本日、初めて目にしました。しかも、宛先は当事務所。

 

何でかというと、当事務所（法人）、先日、とある依頼者さんの遺言執行者に選任されたんですね。家庭裁判所で。

 

この遺言には、お孫さんへの贈与（遺贈）が記載されておりまして、その登記申請を先日したんです。

 

この遺贈も権利証が必要な登記で、遺言執行者が義務者という扱いになります。

 

権利証がないので、事前通知となりました。

 

そこで、なるほど、こういう書類なんだ。そして、先のような文言が書かれているんだ。と体感した訳です。

 

自分が経験していないことを説明するのって、どこか説得力がないものです。

 

これからは、こんな文言がかかれた、こんな書類ですって、堂々と説明できます。

 

 

権利証（登記識別情報）をなくさないのが１番ですが、なくした場合の手続きについて解説してみました。

 

ご参考に。

 

 

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