法務局から届く事前通知とは?

2020年1月23日

登記の申請にあたって、権利証(登記識別情報)が必要なケースがある。

 

不動産を売買するとき、抵当権を設定するとき、抹消するとき等々。

 

不動産売買のとき、司法書士は、仲介業者に売主さんが権利証を持っているか?を確認する。

 

ない、ということであれば、運転免許証等の公的な本人確認書類を確認し、本人確認情報という書類を作成するのが基本である。

 

もう一つは、事前通知という手法である。所有権移転の登記申請がなされた後、売主の住所地に法務局から書留で通知書が届く。

 

「下記のとおり登記の申請がありましたので、不動産登記法第23条第1項の規定に基づき、この申請の内容が真実かどうかをお尋ねします。

申請の内容が真実である場合には、この書面の「回答欄」に氏名を記載し、申請書又は委任状に押印したものと同一の印を押印して、令和2年〇月〇日までに、登記所に持参し、または返送してください。」と。

 

こちらの方が費用もかからず、権利証のない売主にとってみたら、有難いようにも思える。

 

が、不動産売買の場合、買主の権利保護も大切である。

 

売主が、この回答をスルーするリスクはゼロではない。ならば、先の本人確認情報を作成するという手法の方が安パイである。したがって、こちらが選択される。

 

そこそこ前の抵当権を抹消したいというご依頼を受け、たまに銀行が抵当権を設定した権利証がないというケースがある。(ローンを返済した際に、依頼者さんのところに送られてきたが、時間の経過で紛失したようなケース)。

 

この場合、再度、銀行に必要書類を出してもらうのですが、権利証は当然ない。

 

こういう場合、たとえスルーされても(銀行故たぶんされないが)、既に返済済でリスクはないので、事前通知が利用されます。まあ、銀行の頭取を本人確認することは現実には無理でしょうけど。

 

 

 

さて、この事前通知の話を長々と話してきたかと言いますと、

 

 

事前通知を利用する場合、当事者さんに、「法務局さんから通知が届くので、ご対応下さいね」なんて言ってきた訳ですが、

 

実は、実物を見たことがなかった。

 

それが、本日、初めて目にしました。しかも、宛先は当事務所。

 

何でかというと、当事務所(法人)、先日、とある依頼者さんの遺言執行者に選任されたんですね。家庭裁判所で。

 

この遺言には、お孫さんへの贈与(遺贈)が記載されておりまして、その登記申請を先日したんです。

 

この遺贈も権利証が必要な登記で、遺言執行者が義務者という扱いになります。

 

権利証がないので、事前通知となりました。

 

そこで、なるほど、こういう書類なんだ。そして、先のような文言が書かれているんだ。と体感した訳です。

 

自分が経験していないことを説明するのって、どこか説得力がないものです。

 

これからは、こんな文言がかかれた、こんな書類ですって、堂々と説明できます。

 

 

権利証(登記識別情報)をなくさないのが1番ですが、なくした場合の手続きについて解説してみました。

 

ご参考に。

 

 

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