遺言の不動産表記は明確に!

2020年1月27日

本日、待ちに待った不動産登記が完了した。

 

まさに、待ちに待った。

 

依頼者さんは、とある会社の社長さん。内容は、遺言に基づく所有権移転登記。遺言者は先々代の祖父。

 

依頼者さんが、今後会社経営をしていくためには絶対に実現しなければならない登記。

 

しかし、今回の遺言は自筆証書遺言。そして、不動産の表記が、建物の家屋番号ではなく、お店の名前が書かれているだけ。

 

まず取り掛かったのは、家庭裁判所に検認の申立てと遺言執行者選任の申立。

 

続いて、不動産登記の申請を行うわけだが、先のように不動産表記が曖昧。

 

家族の中では、お店の名前が書かれていれば、「あゝあの建物ね」って特定できるのだけれど、法務局はどこを指しているのか分からない。

 

客観的でない以上、その記載は無効になるのか?というとそうでもない。

 

なぜなら、遺言は、遺言者の最期の意思表示。できるだけ、その意思を解釈してあげようという、最高裁の判例もある。

 

したがって、法務局もその方向で見てくれる。

 

もっとも、法務局がそう見てくれるには、それなりの疎明資料を提出してあげる必要がある。当然、事前打ち合わせも。

 

法務局は、「そこで間違いないよ」という全相続人の実印(印鑑証明付き)を求める傾向にあるようですが、それを避けたいから遺言にしているところがあるので、今回もそれを使わない。

 

で、

 

その会社が遺言を遺した当時使っていたパンフレット等で、そのお店がどこを指しているのかを示し、その住所を地番(家屋番号)で指すとここという住宅地図・公図も付け、名寄帳なんかも付けましたね。これらを基に上申書も作成。

 

申請後、法務局が何か言ってくるかな?とドキドキしてましたが、若干時間はかかったものの、特に何も言われず、本日、登記完了。

 

依頼者さんのご希望に、何より、遺言者の最後の意思を叶えることができて、ほっとしました。

 

とは言え、

 

遺言を作成する際は、不動産の表記はしっかり明記しましょう。

 

登記簿通りの記載。

 

法改正で、登記簿(コピー)をそのまま付けることもできるようになりましたから、自筆証書遺言を作成する際には、是非そのように!

 

もっとも、遺言は、遺される人のために作成するものですよね。

 

不動産の表記が曖昧だと、遺される人がそれを特定する手間がかかる。費用もかかる。

 

ならば、やはり公正証書遺言をお勧めします。

 

公証人が作成するので、不動産の表記は必ず登記簿で確認しますからね。

 

 

※記事に関連したサービス内容

相続登記

 公正証書遺言作成支援

 

 

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法務局から届く事前通知とは?

2020年1月23日

登記の申請にあたって、権利証(登記識別情報)が必要なケースがある。

 

不動産を売買するとき、抵当権を設定するとき、抹消するとき等々。

 

不動産売買のとき、司法書士は、仲介業者に売主さんが権利証を持っているか?を確認する。

 

ない、ということであれば、運転免許証等の公的な本人確認書類を確認し、本人確認情報という書類を作成するのが基本である。

 

もう一つは、事前通知という手法である。所有権移転の登記申請がなされた後、売主の住所地に法務局から書留で通知書が届く。

 

「下記のとおり登記の申請がありましたので、不動産登記法第23条第1項の規定に基づき、この申請の内容が真実かどうかをお尋ねします。

申請の内容が真実である場合には、この書面の「回答欄」に氏名を記載し、申請書又は委任状に押印したものと同一の印を押印して、令和2年〇月〇日までに、登記所に持参し、または返送してください。」と。

 

こちらの方が費用もかからず、権利証のない売主にとってみたら、有難いようにも思える。

 

が、不動産売買の場合、買主の権利保護も大切である。

 

売主が、この回答をスルーするリスクはゼロではない。ならば、先の本人確認情報を作成するという手法の方が安パイである。したがって、こちらが選択される。

 

そこそこ前の抵当権を抹消したいというご依頼を受け、たまに銀行が抵当権を設定した権利証がないというケースがある。(ローンを返済した際に、依頼者さんのところに送られてきたが、時間の経過で紛失したようなケース)。

 

この場合、再度、銀行に必要書類を出してもらうのですが、権利証は当然ない。

 

こういう場合、たとえスルーされても(銀行故たぶんされないが)、既に返済済でリスクはないので、事前通知が利用されます。まあ、銀行の頭取を本人確認することは現実には無理でしょうけど。

 

 

 

さて、この事前通知の話を長々と話してきたかと言いますと、

 

 

事前通知を利用する場合、当事者さんに、「法務局さんから通知が届くので、ご対応下さいね」なんて言ってきた訳ですが、

 

実は、実物を見たことがなかった。

 

それが、本日、初めて目にしました。しかも、宛先は当事務所。

 

何でかというと、当事務所(法人)、先日、とある依頼者さんの遺言執行者に選任されたんですね。家庭裁判所で。

 

この遺言には、お孫さんへの贈与(遺贈)が記載されておりまして、その登記申請を先日したんです。

 

この遺贈も権利証が必要な登記で、遺言執行者が義務者という扱いになります。

 

権利証がないので、事前通知となりました。

 

そこで、なるほど、こういう書類なんだ。そして、先のような文言が書かれているんだ。と体感した訳です。

 

自分が経験していないことを説明するのって、どこか説得力がないものです。

 

これからは、こんな文言がかかれた、こんな書類ですって、堂々と説明できます。

 

 

権利証(登記識別情報)をなくさないのが1番ですが、なくした場合の手続きについて解説してみました。

 

ご参考に。

 

 

※記事に関連したサービス内容

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