借換の際の親子間の持分移転

2017年1月10日

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銀行さんから相談を受けて税務署に相談へ。

 

内容はこうだ。

 

親子で共有で持っている自宅の住宅ローンの他行から当行への借換をしたい。その際、親の持分を外し、住宅ローンも連帯債務ではなく、息子の単独債務としたい。というもの。

 

ときどきある話である。今回は、親子だが、夫婦というケースも同じと考えてもらっていい。

 

問題は何か?というと、

 

もし単純に息子が新たな銀行からのローンで元の銀行のローンを返済したとすると、お父さんは息子のお金で返済してもらったということになる。お父さんはその分得した、贈与を受けたということと同じである。

 

そうなると、お父さんには贈与税が課せられる。かなり高額の贈与税が。

 

では、これを回避する方法は?

 

1つは、自宅のお父さんの持分をお父さんの債務という負担も一緒に息子が譲り受けるという負担付き贈与。

 

もう1つは、自宅のお父さんの持分を息子が買い受けるという売買。

 

今回はこの売買のお話をしよう。

 

その前に、住宅ローンが残っているお家を売りたいという人がいて、それをやはり住宅ローンを組んで買いたいというオーソドックスなケースを説明しよう。

 

お金の流れで言うと、買主は銀行からお金を借り、これが売買代金となって、売主はこれを受取、ローンの返済に充てる。

 

不動産登記では、売主の抵当権抹消登記、買主への所有権移転登記、買主の抵当権設定登記である。

 

結局、所有権の一部である共有持分を、親から息子へ売るのであるから、これと同じである。

 

さて、売買代金をいくらにしたらいいのだろうか??

 

本日、税務署に相談に行ったのは、まさにこのためである。

 

本来、売買代金というのは、売主・買主の自由に決めて構わない。そりゃそうだ。

 

まして、親子である。というより、全てローンの返済に回り、どちらの手元にもお金が残るわけではない。

 

でも、その多寡によって、税金に影響が出てくる。

 

安くし過ぎると、お父さんの贈与税の心配が。。(残ローンとの関係)

 

高すぎると、お父さんの譲渡所得税の心配が。(売主が買ったときとの差)

 

司法書士は不動産登記のプロではあるが、税金のプロではない。

 

したがって、税務署に相談しに来たというわけ。

 

住宅ローンの借換をする際には、慎重にお願いします。

 

※記事に関連したサービス内容

 マイホームを建てるとき

 住宅ローンを完済したとき

 生前贈与・売買登記

 

~石川県金沢市の司法書士が繋ぐ借換えブログ~

 

 

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