破産した債権者の根抵当権抹消登記

2019年10月25日

「根抵当権抹消登記をお願いしたいのですが?」

 

「はい、もちろん喜んで」

 

「ただ、根抵当権者の会社が既に破産してまして。どのくらいの時間でできますか?」

 

・・・・・・・・・

 

・・・・・・・・・

 

「こちらで検討して回答させて下さい」

 

これが今週火曜日の話。

 

根抵当権者の会社の登記簿(閉鎖登記簿)を確認。なるほど、数年前に破産手続開始、破産手続廃止の決定確定の文字。

 

以前、破産会社所有の不動産を譲り受ける所有権移転登記を経験しているので、おそらく清算人を選任するんだろうな、というあたりを付ける。

 

目指すは、裁判所。

 

担当者さんに相談してみる。

 

ありそうであまりないケースらしい。所有者(設定者)が抹消を求めるケース。

 

会社法の非訟事件の書籍を見ながら、結論は?

 

原則は、訴訟が必要。根抵当権抹消請求訴訟+特別代理人選任申立。

 

例外として、根抵当権抹消を明らかに証明できるようなケースでは、清算人(スポット)選任申立で足りる。

 

今回、抵当権ではなく根抵当権であるというところも若干複雑化させている。抵当権なら破産前に返済が終わっているみたいな証明の可能性はある。しかし、根抵当権は債務の返済では消滅しない。

 

とは言え、時間と費用はかかるものの、抹消できそうです。

 

それにしても、ある日突然、債権者が破産して、設定者が抹消しようと思ったとき、こんな大変な作業が必要ってどうなんだろう??

 

って、素朴な疑問は残る。

 

 

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床面積49㎡のマンションの減税

2019年7月10日

以前、1度だけ取引させて頂いた不動産屋さんから電話があって、

 

「いついつに決済をお願いしたいんですが、可能ですか?」と。

 

前回は、抵当権設定銀行さんからのご紹介で行われた不動産売買の決済立会。

 

何かを評価してくれたのかな?? と嬉しくなっちゃいます。

 

今回も、是非、ご期待に添いたい。

 

ご要望の中に、見積依頼に加えて、「不動産取得税の算出もお願いします」の文字。

 

不動産取得税の算出は誰の仕事? 税だから税理士さん、ということになろうが、苦笑いされる税理士さんも多いかな?(県税だしね)

 

厳密に言えば、司法書士の仕事ではないが、そこはサービス業。

 

とは言え、専門でないだけに、余計に慎重になる。

 

 

今回は、自宅用でマンションを購入。

 

床面積は?というと、49㎡か。

 

惜しい、50㎡に足りないのか。

 

司法書士は、建物の自宅用売買というと、床面積と築年数をチェックします。50㎡以上だと、住宅用家屋証明書が取れるから。

 

これが取れると取れないとでは大きく違う。登録免許税が減税されるのである。所有権移転で約7分の1、抵当権設定で4分の1、とこの差は大きい。

 

おやっ?

 

価格通知を見ると、台帳床面積:49㎡の下の欄に評価床面積:58㎡の文字が。

 

あれっ? こっちが適用されれば、住宅用家屋証明書が取れるんじゃね?と、たぶん司法書士事務所にしかないんじゃないかっていう、逆に言うと、司法書士事務所必携の「住宅用家屋証明書の手引き」という書籍を開く。

 

住宅用家屋証明書が取れるかは、登記簿の床面積による、と。

 

念のため、市の税務課に電話。

 

担当も慎重に即答は避け、折り返しの電話で、取れませんと。

 

今回、登記簿上の床面積は49㎡ですから、住宅用家屋証明書は取れない。登録免許税の減税はされない、という結論。

 

 

 

で、今回のご要望はここで終わらない。

 

そう、不動産取得税の算出だ。

 

ヤフーでググる(最近好きなフレーズ)。

 

実は、不動産取得税で減税が使えるかどうかも、同じ床面積50㎡以上が要件。

 

ん ん ?

 

何と、不動産取得税では、登記簿ではなく、この評価床面積の方を適用するらしい。

 

よし、裏を取ろう、ということで、そっち方面に行くついでに県税事務所に立ち寄る。

 

実際の登記簿、価格通知を見せながら、担当者に確認。

 

これ、減税使える物件ですよね?と。

 

担当者さんも、後ろの方に行って確認してくる。

 

「ハイ、大丈夫です」

 

ということで、初めましてのご依頼を下さった業者さんに、さも知ってましたよ的に減税について解説。

 

登録免許税では減税できないけど、不動産取得税では減税できるケースです。

 

 

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