4者間の新中間省略登記

2018年11月20日

そう言えば、あの四者間の登記終わったの? ハイ、何事もなく。

 

・・・・・・・・・・

 

 

話は2か月ほど前に遡る。慌ただしい9月末。

 

仲介業者が不動産を購入して、更に売るんだけど、そのエンドユーザーに直接登記することってできるの?という質問。

 

司法書士なら、あああのことねって分かる。

 

つまり、新中間省略登記のことである。

 

まず、前提として、A→B→Cと所有権が移った場合、AからCに直接登記することはできない。実際Bが購入したんならその実体を登記にも反映しなければならない。中間省略登記(中間のBを省略した登記)は禁止されている。

 

ただ、これを回避する手法として新中間省略登記というものがある。

 

民法には第三者のためにする契約というのがあって、AB間で第三者Cのためにする契約を結ぶ。Cは所有権をくれよっていう受益の意思表示をすることができる。こういう契約を結ぶと、AからCに直接所有権を移転することができる。

 

契約書の書きぶりに注意が必要なことと、ABC(特にC)にリスクを含めちゃんと理解して頂く必要がある。

 

司法書士なら、その利益保護のため十分な確認が求められる。

 

これが合法であることは司法書士なら誰でも知っている。

 

今回問題になったのは、エンドユーザーがCではなくD。つまり四者間。結論から言えばできる。Cが持っていた受益権をDに譲渡するということで可能。

 

これに必要な書類を、うちの敏腕司法書士くんが作ってくれていた。

 

念のため、東京の法務局と打ち合わせもして。

 

何せ、そうあるケースでもないので。

 

とか言っていながら、しれっと完了してましたが。

 

ドキドキしながら初めての仕事が経験になり、2度目からは慣れてますから的な顔になるのが司法書士。

 

 

※記事に関連したサービス内容

不動産売買

 

~石川県金沢市の司法書士が繋ぐ不動産売買登記~

贈与と相続時精算課税制度

2018年9月3日

本日は、事務所にて贈与契約の締結、そのまま申請まで。

 

お父様から娘さんへの生前贈与。

 

実質、空き家状態で、今年の大雪でもどうなるか?、ご近所に迷惑をかけるのではないか?と心配されたそうです。

 

娘さんが譲り受け、個人事業主として利用していくそうです。

 

司法書士としてはここで気にすべきは2点。

 

まずは贈与税のこと。

 

聴くと、何年か前に相続時精算課税制度を利用したそうです。

 

この制度は、贈与者である父母又は祖父母が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額を加算して相続税額を計算する制度で、贈与時に贈与税を払うことはありません。

 

原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる制度です。

 

限度額は2500万円です。

 

この限度額は複数年で考えてよく、前回、仮に500万円贈与を受けたとすれば、2000万円の枠が残っているということ。

 

この枠が残っているか?税務署で確認してみて下さい、というのが最初の面談時。

 

後日、枠が十分残っているとのご連絡を頂き、本日、安心して贈与契約締結となりました。

 

もう1点気にするのは、

 

この制度が比較的高齢な方からの贈与になりがちという点。つまり、その方の贈与する意思の確認ですね。

 

贈与は売買と違って、譲渡側からすると、財産を失うだけで対価を取得することがありません。

 

不利益が大きいのです。

 

成年後見人が選任された場合でも、贈与が出来ないのは、同様の理由です。

 

つまり、それだけ意思確認に慎重さが求められるということ。

 

ということで、お父様にも事務所に来て頂き、娘さんに贈与する意思があるのか?の確認をさせて頂きました。

 

贈与したい、譲受けたい、と思ったら、必ず専門家に相談して下さいね。

 

 

※記事に関連したサービス内容

生前贈与

 

~石川県金沢市の司法書士が繋ぐ贈与ブログ~

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